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Logement contre « logement » dans les données de la Fed

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Les données sur les prix de l'immobilier ont crié : « Quel refroidissement de l'inflation ? » L'indice Case-Schiller pour le mois de juin a atteint un niveau record et a augmenté de +6.5 % par rapport à l'année dernière.

Si vous êtes salarié, vous ne ressentirez probablement pas le coup de froid, car le salaire moyen a augmenté d'environ la moitié de ce montant, soit +3.7 % sur une base annuelle.

La période de LTM de juin n’a toutefois été que la dernière manche d’une course que les salariés ont perdue depuis plusieurs décennies. C’est-à-dire à cause des politiques de la Fed qui gonflent les actifs à des taux bien plus rapides que le prix des salaires, des biens et des services courants.

En premier lieu, la Fed ne sait même pas à quelle vitesse les prix de l’immobilier augmentent, car elle refuse obstinément de croire aux données du secteur privé sur les prix de l’immobilier résidentiel. Mais comme le montre la ligne violette ci-dessous représentant l’indice des prix de l’immobilier Zillow (qui couvre les résidences unifamiliales, les copropriétés et les coopératives), le prix médian aux États-Unis est passé de 124,000 2000 dollars en janvier 362,500 à 2024 XNUMX dollars en juillet XNUMX.

Il s'agit d'une hausse de 194 %, comme l'indique la ligne violette ci-dessous. Au cours de la même période de 24 ans, cependant, l'IPC pour le logement n'a augmenté que de 110 %, et la version déflateur du PCE des prix du logement a augmenté encore moins. En bref, les prix réels de l'immobilier ont augmenté de deux fois le niveau décrit dans les « données entrantes » qui font la vie ou la mort des imbéciles du bâtiment Eccles.

Bien sûr, les complices de la Fed à Wall Street diront que cela mélange des pommes et des oranges – prix des actifs versus coûts des services de location. Mais sur une période de 24 ans, ce n’est pas vraiment le cas. En effet, à long terme, les loyers reflètent la valeur actualisée des flux de revenus locatifs moins les coûts d’exploitation.

En conséquence, le fait que la ligne bleue (prix du logement selon l'IPC) ait augmenté d'à peine la moitié du prix des actifs indexés sur Zillow (ligne violette) suggère que le BLS est à la hauteur de ses jeux habituels. Cela sous-estime considérablement les prix réels du coût réel de possession d'un logement. 

En effet, l'indice OER (owners' equivalent rent) de l'IPC, auquel la Fed jure implicitement, est plus que ridicule. Il est basé sur une enquête menée auprès de quelques milliers de propriétaires à qui on a demandé combien ils loueraient leur château s'ils décidaient, vraisemblablement, de planter une tente sur le trottoir et de devenir propriétaires de leur propre propriété.

Bien sûr, il existe un test simple pour démontrer l'absurdité du biais de faible inflation de la Fed. Il suffit d'appliquer le taux hypothécaire actuel à 30 ans au niveau des prix de Zillow Home et de supposer un achat de maison standard avec un apport de 20 % à n'importe quel moment au cours des 24 dernières années. Au début et à la fin, les coûts hypothécaires annuels sont ensuite comparés à la valeur annualisée du salaire moyen d'un ouvrier de production (ligne bleue).

Étant donné que ce dernier n'a augmenté que de 119 %, soit à peine plus que l'indice du logement, sur la période de 24 ans, il est évident que la politique pro-inflationniste de la Fed est loin d'être équitable. En fait, le salaire annuel moyen, le prix Zillow Home et le taux hypothécaire à 30 ans en janvier 2000 étaient respectivement de 124,000 24,600 $, 8.23 2024 $ et 52,830 %. En revanche, en juillet 363,000, ces valeurs étaient respectivement de 6.78 XNUMX $, XNUMX XNUMX $ et XNUMX %.

Si vous supposez un ratio prêt/valeur de 80 % dans les deux cas, vous obtenez le résultat suivant :

  • Janvier 2000 : 2,990 12 $ de coût hypothécaire annuel ou XNUMX % du salaire annuel moyen.
  • Juillet 2024 : 19,925 38 $ de coût hypothécaire annuel ou XNUMX % du salaire annuel moyen.

C'est vrai. La politique pro-inflationniste de la Fed, qui prévoit un taux d'intérêt annuel de 2.00 % ou plus, n'est pas une politique de sanctions en matière d'égalité des chances. Le propriétaire moyen a en fait reçu un coup de massue sur le plan financier, puisque le coût des intérêts d'un prêt hypothécaire standard sur une maison de prix médian est passé d'un huitième de son salaire avant impôts à près de deux cinquièmes.

Indice des prix de l'immobilier, des salaires moyens et de l'IPC du logement, 2000 à 2024

Les implications du graphique ci-dessus équivalent en réalité à une condamnation à mort de la Fed telle qu'elle fonctionne actuellement. Comme le charpentier qui se sert du marteau, le seul véritable outil de la Fed est de jouer avec les taux d'intérêt, malgré l'énorme jeu dans le mécanisme de direction entre les taux au jour le jour sur les marchés monétaires et l'intérieur opaque du PIB de 28 105 milliards de dollars du pays, empêtré comme il l'est dans le PIB mondial de XNUMX XNUMX milliards de dollars.

Mais le problème ne pourrait être plus évident. En effet, les faibles taux d’intérêt, outil de relance, font grimper le prix des actifs à effet de levier bien plus vite que les salaires, les biens et les services courants. Ainsi, les 10 % de la population qui possèdent la plupart des actifs financiers et immobiliers sont les derniers à encaisser, tandis que les 90 % des ménages disposant d’épargnes modestes ou maigres ne parviennent jamais à les rattraper.

C'est une mauvaise affaire. Il faut y mettre un terme.

Réédité par David Stockman site


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Auteur

  • David_Stockman

    David Stockman, chercheur principal au Brownstone Institute, est l'auteur de nombreux livres sur la politique, la finance et l'économie. Il est un ancien membre du Congrès du Michigan et l'ancien directeur du Congressional Office of Management and Budget. Il gère le site d'analyse par abonnement ContreCorner.

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